宋林飞作客人民网谈加强宏观调控解决百姓买房难问题

　　中国江苏网3月10日北京消息（特派记者柏刚、储周）：今天上午，全国政协委员、江苏省社科院院长宋院长来到人民网作客，与网民谈加强房地产宏观调控，解决百姓买房难问题。

　　以下是聊天实录：

　　[主持人]:宋院长，欢迎您作客人民网，现在正是“两会”召开的期间，百忙中请您来这里跟网友做房地产方面发展的一些问题进行交流。您提交了关于建设大众房地产市场的一个提案，成为“两会”的一个热点。我们的网友也非常关注这个话题，所以今天借这个机会想更详细地听到你的一些声音。我想首先能不能请您介绍一下您提交提案的初衷，和您对这个问题的一些思考？[09:26]

　　[宋林飞]:考虑这个问题，我觉得有几个出发点，一个我觉得我们的房地产业这几年发展的比较快速，它现在已经成为城市经济的一个增长点，而且越来越重要，所以我们也希望房地产可以健康、持续地发展下去。但是这样发展，我觉得又存在两个问题：一个目标就是要健康、长期地发展好这个产业，但是要长期发展好这个产业有两个问题。一个问题，现在老百姓买房比较困难，特别是一些中等收入者，低收入者更困难，因为低收入者现在有一些经济适用房，有一些保障，相对一些中等收入者，买房困难，就全面建设小康社会就影响了进程；

　　另外我们的房价这几年涨得比较快，去年一年的房价涨了14.4％，偏高，偏快，也就是说，整个的房地产市场是慢慢向上涨的，但是这几年把今后好多年的涨价空间就占了，所以以后上涨的空间就很小，甚至没有。一方面是老百姓买房难，另一方面就是去年一年，国内房地产开发资金里面，国内的贷款翻了九番，也就是说成了九倍。房地产贷款规模在上升，上升以后，我觉得房地产的风险在加大，房价大了以后，投资创造的是中间需求，老百姓买了住是最终消费，才是最终需求，因为房地产如果投资过于猛以后，房价过高以后，老百姓买不起房，对开发商来讲也是风险增加，因为开发商很多一部分钱是借的银行，所以银行的风险又会加大，所以老百姓买不起房，房地产行业风险加大是目前房地产市场健康发展的两个问题。

　　所以为了解决这两个问题，达到前一个目的，所以我今年就做了一个提案和发言，建议国家在宏观调控的时候，怎么能够加强宏观调控，使我们国家的房地产市场可以健康地向前发展。[09:26]

　　[主持人]:我是负责做房产这个板块的，在这个过程中，我们也感受到衣食住行，老百姓生活水平高了，对消费需求也越来越高，现在提出构建和谐社会，或者全面建设小康社会的话，我觉得住的这方面也应该提出更高的要求，如果住不好，就可能引发很多社会的问题，可能对建设和谐社会有很大的影响，所以我觉得您提出这个提案，应该说从这个大的方面来讲，很符合主旋律，所以可以得到这么多的响应。目的您在提出这个房价问题的现象时，其实各个城市可能都或多或少地存在这个问题，包括一些偏远地区，您有没有系统的分析过这个风险？主要存在哪些因素？[09:27]

　　[宋林飞]:房价高的原因一个是和土地的价格有关系，这几年，原来是协议转让的，现在开始招牌挂，拍卖，谁价格高就卖给谁，这样就增加了房地产开发商的开发成本。另外，这几年钢材、建材、水泥都涨价，涨幅较大，它的建筑成本也有所提高；另外一方面，劳动成本也都有增高；另外一个原因是开发商的盈利较大，最近有一些结构性的调研，调查结果发现，房地产开发商的利润是我们国家行业利润的五倍。和第二位行业利润也是两位以上。[09:28]

　　[主持人]:有一个有趣的现象，说房地产行业是暴利行业，而且是暴利行业里排名最靠前的。有一个富豪的排行，这些老板们，百分之八九十跟房地产有关系。[09:28]

　　[宋林飞]:中央政府曾经有规定，地方政府也有规定，房地产开发商的暴利空间界定是8％，因为它是一个特殊商品，老百姓要居住的，8％以上就限制他，但是现在实际上不是8％的问题，现在的盈利空间一般的估计是在30％以上，也有的说是在40％，也有的开发商讲他要保持40％以上。因为对老百姓消费一栋楼房来说，它的建材、土建、基建成本，包括劳动力成本，另外一块就是包括税，还有一些管理成本等一些费用，剩下来的就是利润，现在看来，这个利润空间，估计比较来说，也是比较高的。[09:29]

　　[主持人]:刚才您分析的这些原因，确实是很客观的，同时，特别是房价高的原因，确实是多方面的，还有很多因素我们也可以分析一下，其实我们也注意到一些问题，比如说也有人指出，房产的腐败，这个行业相应的一些腐败的环节，其实也在抬高了房价。[09:31]

　　[宋林飞]:对开发商来讲这也是“成本”，这个成本叫隐性支付，就是不是公开、透明的支付，而是不合法的支付，这个隐性支付，就一部分改变土壤，贿赂了一部分干部，为了拿到这个地，就到处搞关系，谁来买单呢？最后还是消费者来买单，所以这就是不公平，你不合法的支付，结果在老百姓买房的时候，进入他的成本，成为购房价，这有很不合理。现在有种说法是“天不离地”，很多腐败都和房地产有关系。这就给我们一个警示，房地产市场不仅仅是刚才我们讲到的一个社会问题，老百姓要安居乐业，说就业要优先，现在看来，安居也要优先。

　　另外就是我们的政策问题，如果这个行业政策漏洞大，那么说明房地产业是要加强管理的，堵塞很多漏洞；同时还有一个经济问题，如果你投资很多，买房，一种就是空置，闲置在那里，买的时候就像股市一样的，股市扭曲的现象转移到房地产市场，买房是为了炒差价，过一段时间等涨价以后再把房子卖掉，赚这个差价。国外也有买房投资，投资干什么？用来出租，我买了几套房，再出租，这是国外的一种投资模式。我们的这种投资模式实际上带有投机性，我买了以后，只要看到能赚到钱，就把它卖掉，这种投资模式实际上是加大了最终消费者的价格，这样就加大了很多市民的负担。[09:36]

　　[主持人]:作为老百姓的消费者，说白了，对这个市场只是一个个体，他不能去左右，也不能去把握这个趋势，他在其中只是一个消费者，所以他很多东西都没有办法，抬高了，如果确实需要买的话，也要买。[09:38]

　　[宋林飞]:我当上了代表，我想我是人民代表，所以我要代表人民，我想多数老百姓买房是不是有困难？如果没有困难，那么我们就不用提案，如果有困难了，那么我们就要向政府提出建议，在宏观调控的时候加强房地产市场的管理。管好以后使老百姓买得起房，当然了，还有一点是房地产开发商的，不能所有人都买房，这个观点对，但是必须多数人都能买房，少数人是什么呢？就是低保对象，低收入，贫困户，但是他们应该享受廉租房，不能认为福利分房解除以后，我们就一点福利都没有了。少数人，还有一些刚毕业的大学生，怎么办呢？他们买房也有些困难，要给他们一些过渡时间，也可以住廉租房，这是我现在提出来的大众房地产市场。

　　房地产市场应该有三种，一种就是带有公益性的，廉租，带有福利性的，但是又有一点市场性，因为叫出租；第二种是大众房地产市场，是市场化的，但是一定要让老百姓能够基本承受，特别是中等收入者可以买得起；第三种就是高档住房，有少数人先富了，这些人也有一个高档住宅，还有一个空间，这样就叫做各得其“所”，这个所，就是住所，就是居住的地方。[09:39]

　　[主持人]:在高档里面，其实也有很多情况，有一种情况，我们现在是发展社会主义市场经济，其实我觉得房地产市场里，我们可以建立公益性的房地产市场；第二是大众房地产市场；第三就是高档住宅，有消费能力的，可以让他去享受生活，也促进经济发展。还有一种，房地产本身是一个市场，我觉得还有一种就是“商业地产市场”，专门以投资房地产和运营房地产来形成一个群体，如果这个市场有相应的对策和政策的话，比如我是商业地产的话，价格应该是什么样，大众地产几个应该是什么样，现在这个情况就是不分什么市场，商业市场，有钱的人把这个市场就抬高了，老百姓就买不起了。[09:39]

　　[宋林飞]:对，市场应该分三类，根据不同的情况，包括房地产中介，他也应该根据这三类消费的情况进行经营。政府应该给这三类房地产市场以不同的政策，但是在市场里都要保持公平，不能说中等收入者也去享受低收入者的公益性，高等收入者也不能享受中等收入者的待遇。[09:40]

　　[主持人]:实际上我们讲到一个政策的问题了。房价高，为什么对不同的市场有不同的政策，这里面就是一个政策问题。所以我现在补充你的观点，房价高的原因，其中还有一个原因就是政策成本或者行政成本，同样一件事情，如果高价行政的话，可能我觉得有的成本也要加上来。[09:40]

　　[宋林飞]:现在地方政府对土地收入还是比较看重的，因为占了很大的比重，目前房地产税在全国来说只占了2.3％，但是在地方财政里，房地产税大概在8％以上。这样的话，他就往往追求土地收入最大化，对开发商来讲土地成本加大，所以这也应该说是一个因素，也就是说，土地政策一定要有一个制约，比如招牌挂，对高档房地产的土地应该是谁出价高卖给谁；那么对大众房地产市场，应该是甲优的，就是土地价格本身多少，同时还有一个住房的价格多少，这两个价格，对政府来说也公平，对开发商来说也公平。进行分类管理。[09:40]

　　[主持人]:所以现在的讨论，刚刚说房价的因素，非理性上涨的一些因素，咱们也谈了很多，还有一种情况其实我们也可以注意到，跟房地产相关的各个环节，或者是群体，各有各的商业目的，各有各的想法，有意的在吹捧这个市场，有意的抬高这个市场。举个例子，像我们人民网是媒体，但是我们做房地产报道和宣传时间还不是很长，但是我们在做的过程中发现，媒体对房地产的正确引导我觉得非常重要。在很多地方出于媒体的利益，不能很好的正确地去引导房地产的市场。比如刚才说房价，开发商当然愿意涨，所以很多媒体就跟着喊涨，他没有理性地调查，听一些权威的、专家的声音，你喊涨我就涨，老百姓获取信息和判断的标准很多都是来源于媒体，媒体说涨，那就涨呗，所以我觉得这个舆论环境、引导环境，也在一定程度上起到了煽风点火的作用。[09:42]

　　[宋林飞]:媒体现在有多方面，一方面我看到有一部分记者为老百姓呼吁，他自己也亲身感受到房价难以承受，所以他就来体验房价，也发了很多实事求是的文章。但是另一方面要考虑到，现在的媒体是与房地产开发商的广告，所以他也有利益关系，所以他一定要客观、实事求是地来报道，这也是一个要求；另外对学者来说，也应该要有良心，我们是人民培养起来的知识分子，包括人大代表委员，他是人民的代表，代表人民的，所以他应该要考虑大多数人的利益，公平的讲，像杜甫当时就“安得广厦千万间”，对于学者来说，也要实事求是地评价，我觉得，对开发商、对消费者、对人大政协委员，也要一碗水端平，既要兼顾投资者利益也要兼顾消费者利益。今年的总理报告里面就讲了，今年物价控制里面有两个重点，一是生产资料价格的上涨，第二个重点就是房地产价格的过快增长。这样，实际上就是说，两方面都保护了，生产资料价格，某种意义上讲是保护投资者，假如我们的房子成本不断增加，最近铁矿涨价是71.5，国际供应商，这样的话，钢铁的盈利空间30％左右，这样对下游产业就有影响，汽车、家电、制造、建筑，都会影响它的价格。这样的话，价格如果不再过快增长，对生产商和投资商来说是欢迎的。

　　对于房地产价格的增长控制，是符合老百姓利益的，要建设小康，让老百姓得到更多的实惠，我认为，从温饱都出来以后，对中国人来说，对城市居民来说，他需要一套住房，住房有了以后，他就会爱国，因为我们现在讲国土资源，但是我如果住不上，那他就会想我怎么还没有住的呢？假如我有住的了，对培养爱国主义也是一种手段。

　　对政府来说，一方面他要在土地收入里面增加自己的财政收入，财政收入也是为老百姓服务，但是你要知道，财政收入来了以后，房地产涨价以后，不是全部到了财政的口袋，因为刚才也讲到有腐败。即使到了财政以后，它的分配，对购房者来说，他得到和付出的往往不成正比，所以在这种意义上讲，政府也不能追求土地收入最大化，应该根据不同的房地产市场，把握房地产的价格。因为现在政府有的官员就认为现在是市场经济了，房地产市场也不要管它，还是要管的嘛，宏观调控就是政府来干预市场，因为市场里往往有一种失灵、扭曲的现象，现在就表现在房地产价格涨得太快、太高，有的人就说了，搞市场经济，你们看，房价是慢慢涨的。但是你要知道，慢慢涨是一个长期的过程，这是市场规律。从前年开始，经过一年半的涨价以后，如果今年再不断地涨，那么就把今后好多年的涨价幅度堵塞了，以后就只能不涨，甚至还要下跌。但是房地产市场下跌的话，就意味着它的泡沫破灭。我曾经研究过海南房地产市场，实际上它等于把两个地方的银行都拖垮了，一个是信用社，一个是发展银行。它的房价下降，泡沫破裂以后，老的投资者资金就套住，如果它借的是银行，银行就变成不良贷款，所以加大了银行的风险。所以我们有两个担忧，一个老百姓买房难；另外一个担忧，房地产开发商的风险也在增加。[09:47]

　　[主持人]:从刚才的分析，宋局长，从您的研究成果来看，您对二次房价的非理性上涨，和房地产到底怎么样才能真正科学、健康的发展，真正为我们全面建设小康、构建和谐社会发挥它应有的作用，而且是很重要的作用。你有没有什么好的建议和举措？[09:47]

　　[宋林飞]:一个要有好的土地政策，今年实际上从土地规模来讲是收紧地根的，对生产开发用地，因为去年已经过度开发，说明土地圈得太了，所以今年对住房用地增加一些；还有一个是土地分类方式，刚才讲的分三类市场进行土地出让；第三个建议，就是炒房要限制，另外，对于炒房者，还是要考虑收一些营业税，现在有一些税务部门，有些地方政府也在考虑这些问题。我觉得适当的比重，收5％左右，你的成交价里面的盈利部分收5％，甚至有的提出来，是不是考虑一些所得税，我觉得像这种税收对抑制炒房是有效的。这种税收，我建议要搞，但是不要一下子搞得很高，因为炒房里面不全部是非常有钱的人，也有一些中等收入者，但是给他们一个信号，告诉你一个信号，我要控制了，这样的控制，使大家以后对炒房问题兴趣要降低。先不要一下子搞得很大，搞得很大，那么就像股市里一样，使普通股民受到影响。因为不是所有的炒房人都是富翁。

　　另外一个是关于不动产税的问题，有的人认为，我出让金都包括了，出让金实际上是把非农业用地转变为生产建设用地，你要去住房了，因为长期占用这块土地，我收出让金，但是并不等于完全包括了税，实际上它是非常模糊的，也没有明确的内涵在里面，所以我觉得这一块可以适当地收一些物业税。[09:51]

　　[主持人]:我觉得宋院长提的这些建议都是非常有效的，看到咱们国家下一步怎么来吸取这些好的意见。[09:52]

　　[宋林飞]:上次我发言以后，有一位建设部的副部长在报纸上看到了，他说很赞成我的意见，他们正在酝酿一些政策。有的地方政府，已经出来一些政策，像上海政府，因为现在买房难是老百姓的一大关注热点，解决老百姓的这些问题，应该是政府做的事情。[09:52]

　　[主持人]:宋院长，非常感谢您作客人民网，对房价上涨比较快的原因进行了比较系统的分析，也提出了好的建议，我们也希望您今后多给人民网的网友发表一些好的见解和建议，我们也愿意多发表您一些文章，也欢迎您常来作客。[09:52]

　　[田小红]:田小红：我觉得国家在制止房价上涨方面是不积极的，至少地方政府是不积极的。[10:16]

　　[宋林飞]:现在有些地方政府对遏制房价增长不积极，是有这样的情况，这里面也有很多具体的原因，一个就是说地方政府它需要土地收入来增长财政收入，所以往往容易追求土地收入最大化，另外一个就是说房价高了，它觉得对开发商、投资者有利，更可以有利于吸引更多的投资者来当地投资，这个是繁荣当地的经济的一个重要手段。另外就是个别的官员甚至通过房地产市场的繁荣能够得到个人的私利甚至产生腐败，这个是地方政府不够积极支持遏制房价的一个重要原因。因为房价下来了土地价格也不容易上去。但同时要看到一条，就是说土地收入确实是地方财政收入的一个重要组成部分。目前来说，我们国家这个地方财政收入的比重占到8多一点，从全国来看，房地产税的收入在地方财政收入里面占的比重是8％左右，这个比重应该讲较低的，应该在国外来说，一般来说，60％左右是很正常的现象。有这些特殊情况，所以导致了地方政府不积极来遏制房地产市场的价格的过快增长。但是地方政府当前必须遏制房价的过快增长，因为老百姓买房难的问题，主要来自于房价偏高、上涨过快。[10:17]

　　[丛林漫步]:请问宋委员，中国房地产存在泡沫吗？还是仅局部地区存在？你认为房价如何制定才较为合理？[10:25]

　　[宋林飞]:现在有些地方政府对遏制房价增长不积极，是有这样的情况，这里面也有很多具体的原因，一个就是说地方政府它需要土地收入来增长财政收入，所以往往容易追求土地收入最大化，另外一个就是说房价高了，它觉得对开发商、投资者有利，更可以有利于吸引更多的投资者来当地投资，这个是繁荣当地的经济的一个重要手段。另外就是个别的官员甚至通过房地产市场的繁荣能够得到个人的私利甚至产生腐败，这个是地方政府不够积极支持遏制房价的一个重要原因。因为房价下来了土地价格也不容易上去。但同时要看到一条，就是说土地收入确实是地方财政收入的一个重要组成部分。目前来说，我们国家这个地方财政收入的比重占到8多一点，从全国来看，房地产税的收入在地方财政收入里面占的比重是8％左右，这个比重应该讲较低的，应该在国外来说，一般来说，60％左右是很正常的现象。有这些特殊情况，所以导致了地方政府不积极来遏制房地产市场的价格的过快增长。但是地方政府当前必须遏制房价的过快增长，因为老百姓买房难的问题，主要来自于房价偏高、上涨过快。[10:26]

　　[边城飞人]:嘉宾，您认为房价还有上涨空间吗?以你们那里为例,您觉得房价是不是已经到了顶点? [10:41]

　　[宋林飞]:这个不能一概而论，有的城市我认为当前已经没有上涨空间，主要是指近几年来上涨过快，房价偏高的一些大城市，有一些中小城市的房价较低的，还有上涨空间。看房价当前是不是到顶，主要是两个因素，一个因素是房价收入比，如果房价收入比已经达到10比1以上，这样的房价已经难以上去。可能是平稳增长，就是小幅上涨，或者是停止增长或者是回落。第二是看宏观，国家的宏观经济背景，今年宏观调控继续加强和改善，信贷和土地供应都继续进行控制。另外建材还有一定的上涨，从这个意义上讲，房价下跌比较困难。总的看我国的房价上涨就会减缓，在有的大城市将会出现小幅回落。从长期来看，房价逐步上升的趋势，但是由于近几年来，上涨的过快，把今后多年的上涨空间已经堵塞住了，老百姓的能力越来越短缺。政府将对房价过快增长会陆续出台一些政府。比如说限制炒房都是限制房价过快增长。从这个意义上讲，我国的政策环境将会优化，为遏制房价的过快增长。[10:43]

　　[老标]:请问宋委员，您觉得在我国，房价和家庭收入的比例是多少比较合适？另：人均多少米？[10:53]

　　[宋林飞]:人均居住面积按照小康社会的初步标准应该是30平米左右。按照联合国人居中心的倡导，每人一间、每户一套是文明标准。人均30平米的住房可以达到这个文明标准。房价收入比理想的标准应是联合国人居中心倡导的3比1以内，警戒线是世界银行的标准5比1。按照我国的实际情况，因为现在有的大城市房价收入比已经达到了10比1以上，所以房价收入比适宜逐步下降，也不可能一下子就达到警戒线和理想状态。所以我觉得暂时应该从8比1向5比1这个区间努力。最后我还是赞成用世界银行5比1的标准为依据。每一个阶层都应该在合理的房价收入比内改善住房条件。[10:54]

　　[三江雪浪]:房改政策很不合理，前几年职工购100平方米住房只须3，4万；如今却需30-40万，且无房补。[11:13]

　　[宋林飞]:房改政策是有不合理的地方，因为那是一个老人老办法，新人新办法的政策。99年以后开始工作的年轻人没有享受到福利分房，一下子叫他们进入市场，确实对他们的购房产生了巨大的困难。我认为这里应该把前后的政策过渡好，现在我们的过渡政策供给不够，我认为首先应该加大住房的补贴，第二是政府建设廉租房。廉租房大家都认为给贫困家庭提供的，我认为同时也要给刚参加工作的年轻人提供机会，不是所有刚工作的年轻人都去住廉租房，但是对确有困难的年轻人结婚成家以后有可能住上廉租房过渡，在廉租房里面住上一段时间，等他们有一段财力以后再去购买商品房。[11:14]

　　[老标]:宋委员，关于房价高低及其走向，现在有多种声音，房市、中介、传统媒体、网络、专家等，唯独没有政府的声音。[11:14]

　　[宋林飞]:政府还是有声音的。国家宏观调控前年开始加强时，就出台了房贷新政，目的就是为了遏制房地产投资过热，遏制炒房。近几年来，许多地方政府也出台了许多政策，例如，期房限转等遏制炒房的政策，加大经济适用房建设的力度等，这些政策对于缓解买房难的问题起了一定的作用。但是由于地方政府追求土地收入的最大化，对控制房价有关政策的力度还不够，有一些做法甚至助长了当地房价的上升。今年温家宝总理在政府工作报告中指出，重点遏制生产资料价格和房地产价格的过快增长。建设部又正在酝酿有关控制房地产价格过快增长的政策。上海、江苏等地已经开始出台遏制炒房等地方政策。总的来看，各地地方政府有一定的作为，但是还需要有更多的作为。做到老百姓满意为止，这个标准就是房价不能再过快的增长，房价不能过高，让多数老百姓买的起房。[11:14]

　　[不说难受]:请问嘉宾，现在几乎每个城市都是房地产遍地开花，你能从经济学的角度解释一下这样的情况吗？[11:29]

　　[宋林飞]:首先从投资方来看，因为房地产业的利润目前在我国是最高的行业利润，有一个调查发现，是全国各行业平均利润率的5倍。究竟房地产业的利润是多大，这个很难说清楚。但是说30％左右是可能的，因为资本都追逐利润，由于房地产业存在超额利润，具有丰厚的回报，所以这个领域容易引起投资热。另外，股市近几年不景气，很多游资向房地产市场涌过来，同时国外也有一部分热钱向我国房地产市场涌过来。这样就加大了房地产市场中做产业的投资热，同时也加大了房地产市场中炒房的投资热，这个类似于股市的短线炒作。另外，从需求的角度看，全面建设小康社会，许多人进入了小康阶段，消费升级加快，住房的需求比较旺盛。许多家庭住房还没有达到小康标准，住房的需求从中长时期来看，都是比较旺盛。而我们的国土资源是有限的。这种供求关系是不平衡的。从当前的房地产业发展情况来看，我国城市居民的收入水平还不高，即使购买力还不强，在短期在有的城市出现供大于求也是可能的。从多方面的情况看，房地产业的繁荣是正常的。