农工民主党中央委员程耀寰

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　　中国江苏网1月16日消息：今天下午17:30，宋林飞（政协委员，省社科院院长）程耀寰（人大代表，农工党员、苏州市委主委）作客“新春旋律——2006江苏两会”由本网与江苏人民广播电台、江苏广播电视网及现代快报联合举行的两会嘉宾聊天室，就关注低收入人群住房问题等热点话题，与网民在线交流。欢迎届时参与。

　　嘉宾介绍：

　　宋林飞简介

　　宋林飞，男，1948年12月生,江苏南通人。毕业于南京大学哲学专业、南开大学社会学专业研究班。1984－1988年为南京大学社会学研究室副主任，1988年9月－2001年5月任南京大学社会学系系主任。期间，曾任南京大学法政学院院长、校长助理、南京大学社会工程与管理学院院长。现为南京大学社会学系教授、博士生导师，江苏省社会科学院院长、党委书记。兼任第四届国务院学位委员会政治学社会学民族学评议组成员，博士后流动站法学学科评议组成员，“八五”、“九五”全国哲学社会科学规划社会学学科组成员，教育部高校社会学专业教学指导委员会副主任，第九届全国政协委员。1991－1992年为加拿大多伦多大学高级访问学者，1996年为美国杜克大学高级访问学者，并先后在韩国、波兰、俄罗斯、日本、台湾、香港等国家与地区访问。1985年南京市劳动模范；江苏“333工程”第一层次学术带头人；国务院特殊津贴获得者；国家有突出贡献专家。
　　主要研究方向为经济社会学、政策研究。主要著作有《现代社会学》、《当代西方社会学》、《社会调查研究方法》、《社会传播学》、《“中国经济奇迹”未来与政策选择》、《西方社会学理论》等。主编有《社会学教材丛书》、《社会工作丛书》、《社会冲突与控制丛书》、《江苏研究丛书》，主编《江苏社会发展50年》、《江苏劳动就业与社会保障对策》，《江苏经济社会形势分析与预测》（1998、1999、2000、2001、2002）等。发表学术论文《农村劳动力的剩余及其出路》（中国社会科学1982年第5期）、《农村专业户的现状与前景》（中国社会科学1984年第4期）、《现代西方社会学的发展趋势》（中国社会科学1986年第6期）、《“民工潮”的形成趋势与对策》（中国社会科学1995年第4期）等150多篇。《农村劳动力的剩余及其出路》获中国社会科学院青年优秀论文奖，江苏省哲学社会科学优秀成果二等奖、国家教委哲学社会科学优秀成果一等奖；《现代社会学》获江苏省哲学社会科学优秀成果二等奖；《社会调查研究方法》获江苏省哲学社会科学优秀成果一等奖、国家教委全国高等院校优秀教材二等奖；《中国经济奇迹未来与政策选择》获江苏省哲学社会科学优秀成果一等奖;《西方社会学理论》获江苏省哲学社会科学优秀成果一等奖等。进入个人主页

　　程耀寰

　　男，苏州市政协副主席、农工民主党中央委员、省委常委、苏州市委主委，工程师。

聊天现场的宋林飞

聊天现场的程耀寰

　　以下为聊天实录：

　　主持人：我们今天请到的是两会的嘉宾，一位是全国政协委员、省社科院院长宋林飞，还有一位是人大代表，农工党员、苏州市委主委程耀寰，我在这儿向中国江苏网网友朋友问好。关于房价的问题，大家对房价都非常关注，现在很多人反映房价太高了，买不起房。我知道在2005年全国“两会”上，宋委员有这样的建议，叫《关于加强房地产市场宏观调控的建议》，当时在全国引起了广泛的关注。这份建议提出来之后，受到的关注度很高，目前的情况怎么样呢？

　　宋林飞：当时有关部门表示，支持我的一些建议，后来几个部委在发出关于房改宏观调控的一些意见的时候，吸取了我的一些意见，基本满意。

　　主持人：你觉得房价高主要高在什么地方？

　　宋林飞：我们有一个标准，主要是房价收入比，这是世界上比较流行的评价房价高低的一个办法。按照联合国房价收入比中心的建议，是2到3比1，有全家二到三年的全部收入金额可以买到与这个阶级相对应的住房，按照小康的标准每人30平方米，按照我们平均居民的收入，三年的收入我们能买到一套75－100平米的住房。

　　主持人：三年不可能吧，很多人都是30年。

　　宋林飞：这里面适当高一点也是可以的，很多家庭享受到了福利房，很多人提出是不是把世界的标准适当提高一些，后来我们告诉大家，根据世界银行的说法，超过5：1之后，房子就不太好销了。后来我们建议是不是提6：1，实际上现在国内的房价主要是大城市一般远远超过这个标准，只有在一些小城市还基本上符合这个标准。

　　主持人：今年农工民主党也提了一份提案，这个提案是《关于推动保障性租赁住房改善中低收入人群住房的建议》，这个提案的发起人也是省人大代表，农工党员、苏州市委主委程耀寰提出的。您当时为什么要考虑提出发起这样的提案？

　　程耀寰：刚才宋先生提到，现在房价比较高。应该说我们现在这几年的住房改革，各方面从老百姓住房总体来说，改善得很快，像我们苏州是，自有住房的拥有率已经达到了76％到80％，而且人均住房面积达了29平方米，应该说还有相当一部分的中低收入的家庭他们买不起房，居住条件很差。廉租房，主要相对的是低保，他的覆盖面比较窄，苏州政府为了改善中低收入家庭，推出了1000套经济住房，价格比较便宜一些，大概2000块一平米，应该说中低收入的家庭非常踊跃。

　　主持人：当时参与准备要拿房的群众达到1万多人对吧？

　　程耀寰：有二万多，后来拿表二千多，摇号一千八百多人。还有相当一部分的家庭因为借不到钱，自己又拿不出钱，银行因为他的收入状况他的可抵押的财产又不行，所以银行也不可能贷给他。我们觉得这部分人中低收入的家庭也是倾其所有，举了很大的债，今后他的生活质量受到很大的影响，今后他们还债是第一位的，我们感觉到对这部分人应该采取用保障性廉租房的方式来改善他们的居住条件。

　　主持人：你觉得房租定了什么样的水平比较合适？
　　
　　程耀寰：我们认为中低收入家庭要能支付，第二呢，因为要保证保障性租赁住房能够不断循环，能够延续，这个制度能很好的执行，我们认为应该是微利，政府可以通过政策的优惠，税费的减免等等使房价降下来，另外房价的利润应该是低于社会的平均利润，这样就能保证他的租金相对来说比较低，当然也不是低到现在的廉租房那样。
　　
　　主持人：有网友问和谐社会和小康社会，作为社会的大多数群体处在一个买不起房子的状况，问宋委员您将如何建议政府让收入不高的这群人能够买得起房，刚才程代表关注的是买房和租房，如果想买房的人怎样才能让他们买得起房？

　　宋林飞：经济适用房的比例偏低，现在要使中低收入者能买得起房，我建议进行结构性调整，在政府土地拍卖的时候，就应该分类拍卖，对高档住房可以有高价拍卖，对中低档的房进行控制，要考虑他卖出去的房价是多少，这样保持住房结构合理。这样使中低收入者就有可能买到房。

　　主持人：还有网友问，马上要召开的今年的全国“两会”宋委员你会有什么提案？

　　宋林飞：我参加了两届全国政协会议，我每年几乎发表一次对房子的评论，今年我要继续提一些建议，比如说要加强房地产的成本核算，而且要透明。另外要反对暴利。政府应该管两件事，一个是反对垄断，就使各个投资者有一个公平竞争的环境，同时反对暴利，使消费者和投资者，找一个利益的平衡点，我觉得现在更多是考虑保护消费者的利益，反对开发商的暴利，如果这个行业的利润太高，那么他的风险过高，高利润和高风险是伴随的。现在房地产利润排老大，电力排老二。世界房地产的行业一般利润是5－7％，我们国家是30％，有的更高，所以房地产行业利润偏高，这个买单是老百姓。原来我们在房改的时候政府有一个决定，一般的商品住房行业利润不要超过8％，经济适用房不要超过3－5％，现在超过的部分由老百姓承担。如果房价太高，房价的风险升高，房地产可能波动大，可能会衰落，这样对房地产风险加大，对开发商也不利。

　　主持人：有网友问，现在买房等于向国家租了70年，他这样一个观点程代表也提出来，即使是在市场经济条件下，国家也不应该承担一定的责任，包括处于中间这一块，既想租房又不够底线，房子又买不起的人，让他们有足够的保障。

　　程耀寰：我们认为不是一定要拥有产权，国外发达国家据我们了解，美国大概也是68％，我们现在的水平还是很高的，你不一定非要通过买房，当然买得起最好。

　　主持人：像你在苏州大概有多少市民拥有了自己的住房？

　　程耀寰：苏州大概据我所知是80％拥有自己的住房。政府有责任对中低收入的家庭或者弱势群体让他们享受社会经济发展所带来的一些成果。刚才提到政府虽然出台了一千套价格相对比较低的房子，但是根本是杯水车薪。这里面有两个问题，一个在前三四年苏州的房价还不到二千他们为什么不买，当时他们觉得价格很高买不起，为什么现在要买？那是因为其他的房价更高，他不买就要吃亏啦。另外讲，他们要买的话要倾其所有，还要欠很多的债。

　　主持人：刚才两位都说政府要承担责任，现在我们已经是市场化程度很高了，在市场经济条件下，政府应该怎么样来扮演自己的角色，是不是你提案以后要求政府做这个做那个比较多一点。

　　程耀寰：我们不是让政府直接投资，我们提的是政府为主导，也可以开发商一起来建设，开发商开发了一定面积的住宅，应该要造一定比例的保障性的租赁住房，相对于商品房可以在建筑密度、容积率、绿化的覆盖率等等，可以相对商品房来说可以稍微差一点，同时我们认为应该集中建造，便于集中管理，也可以便于周围公共设施建设。这还是需要有一个集中管理的机构，要采取市场化的运作，要保证延续性和可持续性，包括有些家庭经济条件改善或者买了住房可以退出，其他一些家庭可以进入。

　　主持人：有一个退出的机制。
　　
　　程耀寰：要有一个退出的机制。
　　
　　主持人：针对低收入人群原来的公房租赁等于说租了可以继承。
　　
　　程耀寰：可以转租，房卡还可以出售，在拆迁的时候我们苏州还有政策，公房租赁如果拆迁的话，政府还可以补偿80％的住房款，这样的租赁方式肯定不能延续，政府也不可能永远承担。

　　主持人：去年国家先后出台了“国八条”，省里也出台了“省八条”，据宋委员研究一年来效果怎么样？

　　宋林飞：效果是显著的，对房地产行业投资下降了，但是在江苏仍然超过30％以上，另外房价上涨的也有所下降。购房者基本上普遍持币待购，房地产投资商投资的信心有所下降，同时有些房地产开发商由于自有资金的不足，这样有的开发商的资金链绷得比较紧，所以说总体来说房价有所回落，我认为这种趋势还将会有所延续，我的看法就是说，现在购房者、政府和投资商应该都要有理性的态度，投资商希望房价不要大降，政府也不要追求土地收入的最大化，消费者也不要期望房价不断回落，有所回落是正常的，回落的太多也不现实，利益要找到一个平衡点。

　　主持人：要关注三方的利益，开发商、国家的税收和老百姓。

　　宋林飞：首先地方政府要端正态度，现在一部分城市里面，房地产的收入包括相关的产业占到30％左右，房地产产业必须给他繁荣，但是不要使房价不断升高，这样的话不但使房地产开发商的风险增加，老百姓还有一些想法。

　　主持人：房价太高了，这是许多买不起房而又想买房人的叹息，宋委员在“两会”上提交了一份《关于加强房地产市场调控的建议》，在全国引起了关注，高房价给社会经济发展带来那些隐患？

　　宋林飞：房价过高，老百姓就买不起，老百姓买不起就影响投资，房地产产能过剩，这样的话就能引起金融风险，很多房地产70％以上的资金都来自银行，这样加大金融风险，也影响全面建设小康社会的进程，大家买不起房，人均30平方米的目标就难以实现。
　　
　　主持人：稳定房价，国家出台了相应的政策，您觉得这些政策的效果如何？
　　
　　宋林飞：效果比较好，第一个表现在房地产投资的速度下降了，比如我们江苏原来50％左右，这个速度太快，现在降到30％左右，另一方面房价上涨的速度减缓了，应该说这都是好的现象，但是也出现了一些问题，这两年投资过猛，房价增长过快，现在宏观调控把这个问题就暴露出来了，供大于求的现象就出现了，对于房地产开发商来说他们的市场风险就增加了，另一方面好多老百姓采取观望的态度，持币待购，这样总成交量下降了，房地产投资者的信心也下降了。下一步要处理好两个问题，既要让房价稳定下来，不要涨得太快，另一方面也要让投资者增加信心。
　　
　　主持人：在今年的省政协四次会议上，农工民主党有一个预案《关于推动保障性租赁住房改善中低收入人群住房的建议》。这个也是关于改善中低收入人群的住房问题，在中低收入买房困难的情况下您这种办法可行吗？

　　程耀寰：我们现在以售房为主，租赁也只是一种选择的方式，所谓保障性，政府要做工作，我们提的呢，保障性的租赁住房政府要主导，在提供一些优惠政策以后或者政府提供一些优惠以后，使房子的造价可以降下来，房地产的利润也应该取一个和市场平均利润相对比较低的，这也是一种社会责任，在这种完全微利的情况下，租房的租金能够被中低收入家庭所接受，他们也能够通过租房的形式改善他们的居住条件。

　　主持人：有部分可以通过买房解决住房困难，有一部分人可以通过廉租房，还有一部分他们比廉租房的水平稍微高一些，这些人用保障性的租赁住房来解决。

　　程耀寰：对，政府协调整个社会的第二次分配。

　　主持人：网友问宋委员，您有没有买房，您的房子买在什么地方？

　　宋林飞：我们和一般的市民是一样的，我买的是二手房。

　　主持人：看来宋院长也不像我们想象得那么富有，你也是属于买不起房那一部分人。

　　宋林飞：每个人买房都有自己的标准，按我的标准我觉得房价有点贵。像我们这样的，我拿的是教授的工资，我也感觉房价高，而且我讲的是中档房较大套型的房子，我还是觉得房价贵一点，我体会到老百姓的困难，他们比我更困难，他们购房的难度更大。

　　主持人：所以你每年都有一些观点引起大家的关注，也就是说你希望自己的观点更加公正一点。

　　宋林飞：我觉得作为一个知识分子，没有部门的利益也没有总体的利益，应该保持公正。因为我是政协委员，我要为老百姓讲话，我觉得为他们呼吁，老百姓觉得房价贵，我也觉得房价贵，而且这种感受是通过比较以后，我们的房价收入比，有一些偏高了，我们应该比老百姓更理性地认识到，房价过高以后带来的一些经济风险，而且对老百姓改善住房的负面的影响，我们坚持每年对房地产市场做一个评论，然后为政府提一些建议。
　　
　　主持人：我们今天请来的代表委员都是关心中低收入家庭的住房问题，也有朋友问，保障性租赁住房好像听上去很美，具体怎么实施，可操作性怎么样，有没有一些城市在这方面有一些尝试，或者有一些经验可以获得的？
　　
　　程耀寰：保障性租赁住房是我们提出的一个概念，在个别城市，在拆迁住房当中，他们已经试行在过渡房当中的一种租房，相对租金不是太高，我们也是受到了一些启发，一是转变观念，居者有其屋，人人有房住不等于人人有住房，政府应该做一个主导，也应该鼓励开发商一起建设，他相对于一般的商品房，可能建筑的标准适当降低一些，还有对象也要有一定的界定，不是所有人都能享受，限于中低收入，租金是在完成成本以后，中低收入能够接受，同时又能够市场化运作，管理也建议要集中，建造也是集中地建，这样便于管理也便于运作，还要建立相应的法律法规保证这项制度的延续性和可行性。

　　主持人：如果说这个家庭，他的收入超过中低收入的水平，这个房就可以给更需要的人，更困难的群体。

　　程耀寰：对，我们的设想要有退出机制，不能住了以后就等于我自己的，你譬如有条件买了房的，你应该退出，这个房子让其他中低收入住。

　　主持人：还有网友问，宋院长您能不能对2006年的房地产市场做一个预测，房价到底会涨还是会落？

　　宋林飞：我预测今年大城市一些房价比较高的城市的房价，它的增长幅度是下行的，房价在一些大城市因为房价高了，最起码在今年会调整一段时候，今年的房价增长幅度是减缓的。

　　主持人：非常感谢政协委员，省社科院院长宋林飞和人大代表，农工党员、苏州市委主委程耀寰，今天的聊天到此结束，我们明晚再见。