机关、公共事业用地不得擅自出租

    ２００２年，南京市某区政府为了招商引资与“台商”张某走到了一起。张某邀请同乡投资设立健康活水世界（南京）有限公司从事水疗、游泳项目经营，区体育局面将体育局大楼的地下一层和地上一层出租给张某。双方还签订《租赁协议》，然而，项目开工不久，张某因资金问题陷入困境。情急之下，他发现材料供应商江苏华亚星塑胶管道有限公司比较“有钱”，便想方设法说服法人吴先生。为人忠厚的吴先生经不起张某的诱惑和区体育局的一番撮合，最终决定投资。可令吴先生想不到的是，他投资进来后发现“台商”张某根本没有出资。为减少损失，吴先生不得不苦苦支撑，但因股东资金不到位的先天缺陷和管理等各方面的原因，公司效益一直上不来。２００５年，为能摆脱困境，经体育局同意，公司决定将资产出租给一家叫南京大洋洲的公司经营，房租直接交给体育局。可短短数月之后，承租的公司倒闭了，且扔下一大堆债务。不久，体育局又一纸诉状把公司告上了法庭，要求支付１００余万元的房租及违约金。

　　面对这突如其来的诉讼，公司不得不请律师出面。江苏南京金恩律师事务所在接受该公司的委托，进行调查后发现：体育局持有的《土地使用权证》上赫然印着：取得方式“划拨”，用途“文、体、娱”的内容。这就是说，体育局出租给公司的场地是国家无偿划拨给体育局的机关、公共事业用地，如果非经批准是不得用于出租的。双方当初签订的《租赁协议》可能因违反国家法律和行政法规的强制性规定而无效。

　　《土地管理法》规定：以划拨方式取得的土地使用权只能是国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地。《土地管理法实施条例》规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也规定：只有符合特定条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权才可以出租。体育局出租场地没有经过批准，当然是违法的了。随着案件的审理，公司还发现：体育局没有能够提供大楼的房产证。根据国务院颁布的《城市房屋租赁管理办法》：未依法取得房屋所有权证的房屋也不得用于出租。体育局在收取了公司２００万元左右的“租金”后，一共只开具了４０万元左右的房屋租赁发票。公堂对簿中，公司提出一大堆法律理由，并且不但根据《合同法》的规定，指出双方当初签订的《租赁协议》因为违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，而且还对政府的招商行为埋怨不已，说当初鼓动公司股东投资时没有讲实情，给出资股东带来了巨额亏损。面对公司的回应，体育局显得有些始料不及和无从回应，只表示愿意通过协商的方法来解决问题。

　　上述案例，提醒有关政府有关部门：政府招商引资，致力于地方经济建设是义不容辞的责任，但切不可顾此失彼或进行“拉郎配”式的招商，甚至做出违法的事情来。否则，可能会不但达不到应有的目的和效果，还会因为做出违法的事情而受到法律的制裁。得不偿失！

　　陈虎，执业律师，江苏南京金恩律师事务所主任。江苏南京金恩律师事务所合伙人，本报大律师团律师。先后为数十家企业、事业单位担任常年法律顾问或专项事务顾问。在所办理的数百起案件中，不乏重大、疑难、复杂案件，并以独特的方案设计、分析和处理能力，赢得委托人的一致好评！

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