不动产物权登记若干问题探究

　　即将于今年１０月１日起施行的《中华人民共和国物权法》是我国一部里程碑式的法律，对于完善物权制度、推进经济改革和建设法治国家具有重大意义，而不动产物权登记作为物权制度的基础性制度，当前迫切需要对相关问题加以研究和规范。

　　不动产物权登记行为的性质

　　不动产物权登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。《物权法》第六条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，该法第十二条又规定了登记机构应当履行的四项职责，由此从立法上明确了我国不动产物权登记行为是一种行政确认行为。

　　不动产物权登记行为的效力

　　《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。由此可见，我国采取了登记要件主义为主的立法模式，即除了法律另有规定之外，关于物权的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，而且还必须将该意思表示予以登记，并自登记时起该法律行为方可生效。这有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。

　　不动产物权登记行为的现状

　　１．登记的法律依据不统一。我国现行的不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规和规章，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国土地承包法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》等，政出多门，不便操作。

　　２．登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、林权登记、水权登记、渔权登记和土地承包经营权登记等，相应地，我国不动产物权登记的机关也有７家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、林业管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及农业行政管理机关。此种做法不符合《物权法》第十条规定的“国家对不动产实行统一登记制度”的要求，损害了登记制度的基础权威，亟待加以统一。

　　３．登记审查方式不严格。《物权法》第十二条和第二十一条第二款已经明确了不动产物权登记应该采取实质审查标准，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。而目前不动产物权登记机关所采取的通行做法却是形式审查，一方面容易被一些恶意当事人钻漏洞，另一方面也削弱了登记机关的审查责任，需要尽快加以纠正。

　　４．缺乏异议登记、预告登记制度。《物权法》第十九条和第二十条建立了异议登记、预告登记制度，而目前这两项制度却普遍没有建立，不利于权利人的物权保护与救济。

　　不动产物权登记错误的救济

　　１．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。登记机关应当考虑法律后果主动及时地纠正错误，并基于信赖保护承担相应的赔偿责任。

　　２．登记机关拒绝纠错的，权利人、利害关系人可以对登记机关提起行政诉讼，要求法院撤销错误登记。

　　３．由于当事人提供虚假材料申请登记，登记机关尽了谨慎审查义务也无法查明，给他人造成损害的，受害人可以提起民事侵权诉讼，应当承担赔偿责任。

　　４．由于登记机关自身错误登记给他人造成损害的，受害人可以请求登记机关行政赔偿。

　　５．由于登记申请人与登记机关共同过错造成登记错误给他人造成损害的，受害人可以直接请求登记机关行政赔偿，法院应追加造成登记错误的人为第三人，判令第三人承担相应赔偿责任，登记机关根据具体情况承担连带责任或份额责任，原告自身也有过错的，应承担部分责任。

　　６．登记机构因登记错误先行承担赔偿责任后，可以向造成登记错误的人提起民事诉讼进行追偿。

　　不动产物权登记纠纷的法律适用

　　《物权法》实施后发生的不动产登记纠纷，如果登记行为发生于《物权法》生效之前，则对登记行为合法性的审查判断适用当时的相关法律、行政法规并参照当时的规章，对登记错误引发的损害赔偿适用《物权法》和《国家赔偿法》的相关规定；如果登记行为发生于《物权法》生效之后，在国家尚未出台统一物权登记的法律前，物权登记仍可适用现行的相关法律、行政法规及规章的规定，但与《物权法》相抵触的内容以及原先没有规定的，应适用《物权法》的规定。

　　不动产物权登记纠纷的诉讼期限及诉讼时效

　　１．行政登记行为相对人提起行政诉讼的，如登记机关交待诉权的，适用三个月的诉讼期限为三个月；未交待诉权的，从知道或应当知道登记行为内容之日起算，最长不得超过两年。

　　２．利害关系人提起行政诉讼的，从知道或应当知道登记行为内容之日起算，最长不得超过２０年；但普通债权人基于撤销权而提起行政诉讼的，起诉期限不得超过撤销权行使的一年期限。

　　３．受害人单独提起行政赔偿诉讼的，诉讼期限为向登记机关递交赔偿申请后的两个月届满之日起三个月内。

　　４．受害人提起民事侵权诉讼的，诉讼时效适用侵权诉讼一年的规定。

　　５．登记机关向造成登记错误的人提起民事追偿诉讼的时效适用普通民事诉讼二年的规定。

　　（作者单位系南京师范大学法学院）