违章建筑租赁合同效力问题探析

　　司法实践中经常出现因租赁违章建筑导致纠纷的情况，在法庭上出租方或承租方通常会以该房屋系违章建筑作为自己的抗辩理由请求法院依法判决该租赁合同无效。那么，违章建筑租赁合同效力到底如何呢？笔者带着这个问题谈几点认识。

　　我们首先应当区分非法建筑行为和出租行为，建筑行为违法属于行政法规范的范畴，应受到行政法的制裁；出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，故租赁物如果为非法建筑那么不影响租赁合同的效力，如无其他影响合同效力的因素，租赁合同应为有效。

　　占用耕地建筑房屋的行为属于土地管理法禁止的违法行为，应受到相应行政处罚甚至追究刑事责任，但其民事法律效果为建筑人取得建筑物所有权。我国《土地管理法》第７４条规定，违反本法规定，擅自在耕地上建房破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第８３条规定，依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

　　可见，未经允许占用耕地建房的行为应属违反土地管理法的行为，应受到相应的行政处罚。情节严重的，追究刑事责任。但是，也应当看到，土地管理法所规范的只是占用耕地进行建房的行为，对于已经占用耕地进行建造了的房屋，应由行政执法机关责令拆除，但并未对已经建好的房屋是否可以使用（包括出租），未做出禁止性规定。所以，尽管违法建筑的行为人根据行政法要受到行政处罚，但在民法上其仍然是违法建筑的所有权人。在无其他影响租赁合同效力因素的情况下，该租赁合同应当认定为有效。

　　因此，违章建筑租赁合同合法有效，如因承租人未按约定交纳租金，则构成违约。按我国《合同法》第２２７条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　（作者系江苏省新沂市人民法院民二庭法官）