买房者状告卖房者非法售房

　　汽车城内兴建的自用房被当成了商品房提前预售，买方人以汽车城不具备卖房资格涉嫌诈骗为由将汽车城告上了法庭，要求对方加倍赔偿。日前，南通市中级法院审理了该起房屋买卖纠纷案。

　　违反协议打官司

　　被告海安县某汽车材料经营部系个人独资企业。２００３年７月８日，汽车经营部作为股东之一，参与投资设立股份制企业——南通某汽车有限公司。汽车经营部负责人和汽车公司董事长同为席某，且两企业住所地相同，经营范围中均无房地产开发项目。

　　汽车经营部通过出让方式取得土地，决定兴建“汽车城”。２００３年１０月１５日起至２００５年１２月３１日止，汽车经营部先后取得“汽车城”项目的相关审批手续。工程开工时间为２００４年１２月，竣工时间为２００５年１２月。２００６年１１月，汽车经营部取得“汽车城”营业用房的房屋所有权证。

　　２００４年１１月８日，在工程尚未完工之时，汽车公司即与原告陈某签订“商品房买卖合同”一份。合同约定：汽车公司将“汽车城”由西向东第３间营业用房出售给陈某，房屋建筑面积为１８１．７６平方米，按单价每平方米２０００元计算，总房款３６．３５万余元。根据双方约定，汽车公司应于２００５年５月３１日前交付房屋，否则承担违约责任。事后，该合同得到汽车经营部的追认。

　　合同签订后，陈某先后累计支付房款达３５．６万元。２００５年５月３１日，汽车公司未能按约向陈某交房。同年１０月５日，汽车公司向陈某发出通知，要求陈某于同年１０月１５日前结清房屋余款，并商讨有关事宜。陈某收到通知后，赶至汽车公司。但该公司却提出让陈某按测绘面积２１５．１７平方米给付房款后，方才交房。对于汽车公司的说法，陈某提出异议，按商品房买卖的有关规定，房屋的面积不得超过３％的正负差，汽车公司违反了双方约定，随后，陈某一纸诉状将汽车公司告上了法庭。

　　“加倍赔偿”适用否

　　诉讼过程中，陈某认为他与汽车公司签订商品房买卖合同后，汽车公司未按约定时间交付房屋，过期后又要求他按房屋的实际测量面积支付房款，面积正负差超出法律规定的３％，对方违约在先。此外，陈某还提出，他在追房过程中，发现汽车公司及房主产权人汽车经营部实际未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，“汽车公司在与我签订合同时故意隐瞒真实情况，存在欺诈行为，应当认定合同无效，应当加倍赔偿。”

　　同时作为的被告汽车经营部表示，作为汽车公司的投资方，经营部对该公司对外所签订的房屋买卖合同认可。汽车公司与原告陈某签订的自用自建房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，而是双方订立的以出让方式转移产权的合同，并不适用商品房买卖的加倍赔偿法则。同时，其他买主也取得相应的产权手续，故不存在欺诈行为。双方在合同中已明确约定面积确认及面积差异的处理是以最终测绘部门的测绘面积计算，因此陈某应当支付超出部分的房款。

　　释明法理作判决

　　海安法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键。由于汽车公司、汽车经营部均不具备从事商品房开发经营的资格，所建“汽车城”房屋应视为自用自建房。为避免房地产市场的混乱，防止变相进行商品房开发，我国实行商品房预售许可准入制度；自用自建房实行领证（产权证）出售制度，不得擅自提前预售。

　　本案被告方将其自用自建房视同商品房，在尚未建成的情况下无预售证提前预售，损害社会公共利益，应认定双方订立的商品房买卖合同无效。根据规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告陈某所提惩罚性赔偿问题，最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房，而讼争房屋只是自用自建房而非商品房，不在适用范围之内，不应予以支持。

　　１１月８日，南通市中级法院判决被告返还原告陈某购房款３５．６万元，赔偿利息损失，同时驳回原告陈某加倍赔偿请求。