房屋买卖纠纷案件之思考

　　近年来因房屋买卖纠纷所引起的诉讼案件逐年增多，纠纷原因也千奇百怪，加之我国的土地政策还在不断完善，进而给此类案件的审理带来一定的难度。

　　笔者认为，对于商品房买卖合同纠纷，物权法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》已有明确规定，对于房屋质量瑕疵、贷款买房、惩罚赔偿、解除合同等都有明确规定，一般较好处理，但在审理此类案件时，要坚持维护交易安全，调解优先等原则。

　　首先，坚持自治原则，遵循动产以交付实现物权、不动产以登记享有物权、未经登记必然无效，这是不能对抗善意第三人之原则。物权法第１５条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。只要当事人有真实交易的意图，尽可能弥补合同的瑕疵，以便促使双方合同继续履行，这也体现了合同法的原则。因此，在审理中，要揭开卖房者合法诉讼的面纱。随着近几年房价的突飞猛涨，类似想吃后悔药的人不在少数，于是在利益的驱动下，夫妻、父母均成了挡箭牌，特别是城市化进程的加快，一些城郊、乡镇被陆续划归城区，本来无人问津的房子，也一下子值了钱，当初偷偷摸摸买的房屋，原本避让不及的政策、法律如今却成了悔约的尚方宝剑，而一人诉讼，常常众人在背后观望，一旦处理不当，将会引起一系列的诉讼，甚至引起群体性的诉讼，引起社会的不稳定。所以在涉及房产纠纷的诉讼中，一定要仔细观察分析，看清当事人诉讼背后的真识意图。在审理中，既要考虑本案的法律效果，也要考虑案件裁决后所带来的社会效果。

　　其次，坚持保护交易安全的原则，通过以无效认定、有效处理的方式处理此类合同纠纷，即通过补偿房价变化产生的差价的处理方式以维护交易安全，从体现当事人的真实意愿、维护交易安全和社会生活的稳定以及保护善意第三人的利益角度出发，尽量维护合同的有效性。所以在诉讼当中坚持差价补偿的原则，即让卖房者按现有市价补偿购房者的前提下解除合同。在此原则的基础上进行调解，既是对恶意诉讼者的惩罚，同时也有利于维护合同的稳定性。法律不能成为个别人谋取个人利益的工具，通过贯彻此原则让卖房者明白想投机取巧进行恶意诉讼，即便是利用了合法的外衣来掩盖，也达不到预期的利益，甚至会受到法律的制裁。

　　再次，坚持倡导和谐至上，贯彻调解为先的原则，在调解过程中应充分进行法律的释明，让当事人了解房产纠纷所涉及的相关法律、法规和政策及其相关不可避免的诉讼成本，以促使其最终作出明确的选择。

　　（作者系南京市栖霞区人民法院法官）