(经济观察)“史上最严”长租房政策出台 能否颠覆行业格局？

中新社北京2月2日电 (记者 庞无忌)接连“爆雷”之后，长租公寓行业迎来“最严监管”，这一次出手的是北京。

2日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出规定。

北京此番新政指出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。租赁企业收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。此外，承租人向金融机构申请的“租金贷”资金不能被拨付给住房租赁企业等。

中原地产首席分析师张大伟指出，没有资金池，没有租期错配将大大降低长租公寓“爆雷”的可能性，如果政策严格执行，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

近年来，中国长租公寓行业经历了“过山车式”的发展。2014年以来，政策和资本的双轮驱动将这一行业迅速推至风口。一时间，长租公寓企业如雨后春笋般大量涌现，轮番融资、扎堆上市，但与此同时，对于这个尚且年轻的行业来说，“成长的烦恼”一直如影随影。

2019年以来，多个长租公寓品牌接连传出资金链断裂、公司跑路的消息。特别是去年年末长租公寓头部企业蛋壳公寓深陷资金链危机，让数以万计的房东、租客乃至金融机构都蒙受了不小的损失。

业内专家认为，被资本“绑架”快速扩张，盈利模式存在缺陷，以及政府监管跟不上等是长租公寓麻烦缠身的主要原因。张大伟表示，在北京、上海等城市，长租公寓类的企业的市场份额已经超过20%，在此背景下，租赁市场特别是长租公寓市场亟需加大监管力度。

专家认为，北京此番出台的长租公寓政策有望为行业建起一道“防火墙”。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说，过去长租公寓机构利用“租金贷”的形式预收租户一年的租金，再利用预收租金进行扩张及装修，而此次通知内容明令禁止了这种做法。

张大伟指出，此番北京市规定，扮演“二房东”角色的长租公寓企业预收租金不得超过3月，这就意味着租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。

贝壳研究院高级分析师黄卉也表示，北京此番政策落地后，通过“高收低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，这种方式能有效降低企业资金链风险，保障租客的权益，特别是经营风险较大的中小企业，将逐步被淘汰，行业经营环境得到优化。

此外，该政策明确住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。黄卉说，当租赁机构出现经营风险时，押金监管制度可以有效保护租客资金安全，避免租客承受损失。

在实际租赁活动中，当租客权益受损时，通过诉讼的方式往往费时费力，时间周期长，如只能以诉讼方式解决问题，则租客权益往往保障不足。黄卉认为，此番北京市提出建立纠纷调解机制，一方面能提高租赁双边纠纷解决的效率，另一方面能够更灵活的处理纠纷调解方式，有利于缓解租客双边关系。

除北京外，去年年末，深圳、西安、重庆等多地陆续出台规范长租公寓行业的相关政策，针对于企业的“长周期预收租金”的监管正在日益加强。分析认为，此后，其它一二线城市也有可能跟进相关政策。