购房贷款政策调控接连加码 “购房大计”细节决定成败

买房前先还清消费贷

文/图 广州日报全媒体记者龙乐乐

近来，广州房地产市场资金面政策不断，严查经营贷流入房地产、严查首付资金来源、严控地产金融泡沫……一系列组合拳调控之下，房地产市场逐渐降温。对于购房者来说，当前金融政策环境客观上使得申请贷款的操作难度变大，细节变多，想顺利完成“购房大计”，准备工作还需更到位。

贷款政策：

利率涨放款缓

虽然5年期以上LPR连续保持11个月没变化。然而，具体到房贷利率上，市场表现又有不同。据了解，近期广州地区的房贷利率有所上调。目前，广州地区的主流首套房贷利率大约为5.2%，二套房贷利率为约5.4%。在此次上调之前，以首套房为例，广州地区的首套房贷利率水平为4.8%~5.05%，上涨幅度为4%到8%。这也意味着，一套300万元的房产，若首付三成、30年期以等额本息方式还款，每个月的还款额将增加300元~500元。

另外，买家普遍感觉到放款时间有所延长。“我是去年11月买的房，直到今年2月底才放款。”刚购入天河北学区房的张小姐告诉记者。记者走访多家银行网点了解到，大多数银行表示目前额度紧张，放款周期比较慢。“普遍都是两三个月以上，而且放款时间不能承诺。”

首付政策：

严查资金来源

首付方面的调控也在加码，自3月17日起，广州市实施首付款审查新政，申请按揭时需同时提供首付款账户的流水，以证明首付资金系自有资金。若首付款来源于转账，还需证明转账者与购房者之间为直系亲属且同时需提供自有资金证明。

此外，对于购房前一年申请过消费贷、经营贷的购房者，其贷款审批的难度大增，不少银行均表示对此类客户的按揭申请将不予批准。

“监管之严，前所未有。”对于目前严查首付资金来源，资深按揭专家郑大源如是评价。

市场影响：

楼市 “小阳春”前高后低

每年的三四月，都被地产行业称为“小阳春”。然而，当“小阳春”遭遇资金面上的“严监管”，市场会发生怎样的变化？根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，上周（3月15日~3月21日）广州一手楼网签成交2825套，环比增加123套。二月至今，广州新房周成交套数已经连续7周低于3千套。从成交结构上看，外围五郊区是成交主力，成交量环比上涨13.97%，而中心六区则环比下降了12.46%。

“从目前来看，今年的小阳春很有可能呈现‘前高后低’的格局。”中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，3月份目前的成交状况好于2月份，但收紧的金融政策会逐渐传导到市场，影响“小阳春”后期的表现。“受影响比较大的是‘卖一买一’的改善型买家。”

至于一手房成交结构，黄韬表示，目前广州中心城区的价格决定了主要的购买者是改善型买家。而外围区域以刚需买家为主，他们在目前的政策情况下受影响相对小。

置业建议：

消费贷经营贷提前还清

房贷政策的一系列变化，对于正有购房计划的置业者来说，需要特别注意什么呢？资深按揭专家郑大源表示，放款周期长以及严查首付资金，确实关系到置业成败，需要特别注意细节。在实际操作层面上，郑大源给出了三点建议。

首先，目前政策多变，如果有置业计划，建议从买房资格、贷款资格、首付比例、放款时间等各方面做好计划，必要时请专业人士协助准备好全套资料；

其次，对于资金管理一定要慎重，备足充分的资金，不要垫资过桥。申请的各种经营贷、消费贷、信用贷在购房之前最好都还清，以免申请按揭时资质不过关；

最后，对于二手房交易，尤其是“卖一买一”的改善需求，卖家和买家要积极沟通做好规划，达成协议之后尽快操作，避免因为政策变化导致下一步置业计划踏空。