市场化租赁房源+保障性租赁房源，政府发力，试点3年新增25万套
南京租房市场，变了！
【写在前面】
创新的南京需要人才，发展的南京需要青年。
让他们扎根南京就业、创业，安居保障是重中之重。刚刚过去的毕业季，不少选择留下的大学生欣喜地发现，曾经以为很难的租房变得轻松简单了——不仅有酒店式的长租公寓选择，还有配套十分完善的“租赁社区”可以入住。
爱上这座城，从租下一套房开始。
南京自2019年作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市以来，持续推进保障性租赁住房建设，不断完善住房租赁体系。记者从市住房保障和房产局获悉，试点3年，南京新增租赁住房已多达25万套，其中，新改建租赁住房7万套，盘活租赁住房多达18万套。
新增25万套租赁住房，市场接受度如何？对整个租赁市场又带来哪些影响？
租赁社区“纷至沓来”
租来的家也可这般温馨
今年6月刚从南京传媒学院毕业的安徽人徐瑞，选择在南京自主创业。他和同学一起在江宁大学城附近的瑾家珑熹台租住了一套60多平方米的两居室，每月租金2550元，他承担其中一半。徐瑞用“特别满意”来形容此次租房，“电视机、洗衣机、冰箱、电磁炉、床、沙发等生活必需的配套一应俱全，实现了真正的拎包入住。”让徐瑞感到最方便的是，小区负一层还有偌大的休闲空间，设置了健身房、KTV、书吧等，每天“足不出小区”就可以完美打发闲暇时光。
瑾家珑熹台租赁社区租赁房内景。 通讯员 颐悦宣 供图
杨女士也用“特别满意”来形容她新近完成的租房。她即将入住的新家是位于燕子矶新城的瑾家阅江台，95平方米的三居室每月租金3150元。“小区环境好，家中的配套更好！”杨女士告诉记者，租房是为了陪孩子在燕子矶新城读书，此前他们一家三口租住在依云华府小区一套60多平方米的两居室内，只有简单生活配套，每月租金要2700元。最让她感到不安心的是，因为陪读至少要租房6年，一旦中途房东不租，她就得搬家。杨女士说，她与瑾家阅江台租约合同虽是一年一签，但根据约定，第二年如果租金根据周边市场租赁价格需要调节，要优先续签给上一年的承租对象。
瑾家阅江台租赁社区。 通讯员 颐悦宣 供图
记者了解到，去年交付使用的瑾家珑熹台、刚刚交付投用的瑾家阅江台，以及即将交付的玖悦台，均是南京首批由大型国企打造运营的“租赁社区”，这是南京2019年作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市后的最新尝试。
南京安居集团颐悦公司党总支书记、董事长夏林介绍，相较于零散式的租赁公寓，租赁社区不仅有居住空间和生活配套，还会契合新时代租赁群体价值观、消费观的改变，关注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，从而构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条，即所谓的有保障、有品质、有温度、有生活的“四有社区”。
记者在新近交付使用的瑾家阅江台小区看到，7栋拔地而起的高楼清爽气派，楼栋间、花园内处处是葱茏养眼的绿植，浪花奔涌的长江近在眼前。“这是南京首个江景式租赁社区。”夏林告诉记者，项目共提供1281套房源，包括95平方米、65平方米和30平方米三种户型。在前期开发中，南京颐悦公司根据项目定位、产品户型定位、社群互动功能区等运营方面进行了创新设计。例如，小区内部设置了车行环绕道路，保证每户可达；社区主入口设置港湾式出租车停车位，既方便租户出行又美化环境；打造社区氧吧空间，包含水景广场、休闲娱广场、绿色跑道等；社区还正在配建1000平方米的公共活动空间，涵盖共享厨房、健身区、桌球电竞、影音区、阅读区、剧本杀、共享轰趴、自习区功能区。
新建、改建、盘活
南京三年新增二十五万套租赁住房
相较于徐瑞、杨女士入住的租赁社区，市民孙倩新近租住的颐和贝客公寓上坊店项目体量要小得多，但她也用“惊艳”来形容推开门那一刹那的感觉。“真没想到，租房也可以有这般完美的生活。”孙倩告诉记者，租住的单室套公寓配套非常齐全，但租金不到2000元。
据瑾家公司相关负责人介绍，旗下合资品牌安居贝客上坊店项目由存量用房改建而来，共464套租赁房源，面积从20多平方米至80多平方米不等，除了每套公寓内进行了齐全配套，还打造了一个超千平方米的活动中心。项目2019年投用以来一直颇受市场欢迎，7月11日上午11时显示的实时承租率为97.7%。
新近开业的瑾家河西大街公寓项目也是由低效利用的存量资产改建而来，是南京首个集中供暖的长租公寓产品。公寓面积最小20平方米、最大58平方米，223间被设计成5种户型——小清新户型、情侣户型、LOFT户型、潮流户型、轻奢户型，以满足不同客户的居住需求，租金最低2700元。
瑾家河西大街公寓内场景。 颐悦宣 供图
眼下，位于湖南路的南泰大厦等多个项目，也正通过改建的方式变成租赁公寓。
“一直以来，包括南京在内的多个大城市的市场租赁住房结构性供需错配明显，主要表现在：在户型上，大户型房源供大于求，小户型房源供不应求，难以满足新市民、青年人等群体的租住需求；在价格上，高价位房源供大于求，低租金房源供不应求，超出了新市民、青年人等群体的承受能力；在区位上，距离新市民、青年人等工作地点较远的郊区房源供大于求，而新市民、青年人等就业较为集中的中心城区房源供不应求，导致职住不平衡……”相关业内人士一口气给记者列出了租赁市场的几大“通病”。
他说，近年来，我国加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。2019年，南京成为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市后，一直致力于多种途径筹集租赁房源并出台各项政策。根据《南京市发展保障性租赁住房实施办法》，南京主要通过新建、改建和存量盘活三种方式筹集房源。新建，主要是利用产业园区配套用地、集体经营性建设用地、企事业单位依法取得的自有土地和新供应国有建设用地建设；改建，主要是利用闲置和低效利用的非居住存量房屋改造建设；存量盘活，主要是将符合条件的存量住房作为保障性租赁住房使用和管理。最新统计数据显示，试点三年来，南京新增租赁住房25万套，其中，新改建租赁住房7万套，盘活租赁住房18万套。
根据分类，新增的25万套租赁住房中，既有市场化租赁房源，也有保障性租赁房源。和公租房主要面向城镇的住房、收入“双困难”家庭供应不同，保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，一般不设收入门槛。同时，坚持小户型、低租金。
记者在采访中了解到，因配套好、租金低，这类房源进入市场后颇受欢迎。瑾家珑熹台项目的租住率达到99%。瑾家阅江台项目，刚刚入市，目前预约率就已经超过了30%。
三级政府四级网络
快速发展催生行业规范与监管完善
江苏省住建厅相关负责人在接受采访时表示，随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，大量新市民涌向城市，城市特别是大城市住房价格普遍偏高，新市民、青年人的承受能力普遍偏低，“买不起房、租不好房”的问题日益凸显。大力发展保障性租赁住房是解决城市新市民、青年人阶段性住房困难的重要举措，也是确保房地产市场平稳健康发展的有效手段。
“南京租房市场可以用‘规范有序’来肯定，没有因租赁房源的供给出现租金的大涨大落。统计数据显示，今年6月，住宅类月租金水平还环比下降了2.25%。与此同时，租赁社区以及配套齐全的租赁公寓的投用，不仅满足了新市民、青年人的基本居住需求，也大大提升了他们的居住体验感。”市住房保障和房产局一位负责人在接受本报记者采访时表示。
在南京财经大学房地产开发与管理系主任、副教授张丽芳看来，当下及未来的南京租赁市场需求都将非常强劲，一方面由于南京高校云集，大学生规模居全国前列，在校大学生人数近百万，潜在需求大；另一方面，南京新型产业、支柱产业逐渐明确，会吸引大量的流动人口涌入，进而产生需求；再者，非户籍常住人口规模巨大，约160万左右，再加上年均200万左右流动人口基数，这部分群体也会释放强劲的需求。
南京江北新区人才公寓内部景象。 通讯员 李天心 南京日报/紫金山新闻记者 冯芃 摄
根据计划安排，南京今年还将筹建5万套保障性租赁住房。至“十四五”末，南京筹建保障性租赁住房将超过15万套（间）。与此同时，还将为25万人发放租赁补贴，让保障性租赁住房的政策惠及不少于50万户家庭和个人。
“年轻人将是租赁住房的主要消费群体，应注重提升他们的租住体验，可以通过加强公寓品牌间的战略合作，实现优势互补，将核心竞争力由硬装转移到运营管理与服务层面。”张丽芳提出，要不断规范租赁市场运营平台，防止“二房东”中间运营产生的金融风险等。
另一位业内专家认为，住房租赁市场在政策暖风之下得以不断发展，而快速发展过程中试错与暴露出的问题，又进一步催生行业的规范与监管的完善。
“推动‘租购并举’的房地产体系健康运行，南京自2019年作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市以来，探索并推动了一系列政策的落地实施和体制机制的建立。”市住房保障和房产局副局长颜江介绍，南京已先后培育20家专业化规模化租赁企业；并从今年5月1日起正式实施《南京市房屋租赁管理办法》，目前，市房屋租赁服务监管平台二期已进入试运行阶段，全市各区租赁管理部门、属地租赁备案窗口使用全覆盖。各区已从原有的“代征税“为主的租赁管理体制机制，向房源、合同、主体行业监管服务转变，落实住房租赁管理属地主体责任，三级政府四级网络管理机制初步搭建。并依托南京市房屋租赁服务监管平台，推动房源权属核验、合同网签备案等服务，同时持续加强存量房源数据库建设，建立按间测绘楼盘表，不断提升信息化管理水平。
南京江北新区人才公寓总建筑面积约22万平方米。 南京日报/紫金山新闻记者 段仁虎 摄
近年来，南京还通过建立“房产+公安”租赁管理机制，完成公安标准地址匹配413万条；通过建立“房产+市场监管”联动机制，实现了住房租赁企业及从业人员数据库动态化管理；通过建立“房产+金融”联动机制，与在宁8家商业银行合作，设立了65家“一站式”便民服务网点；通过持续做好“房产+人社”联动，为高校毕业生补贴提供更便捷的服务。通过一系列实实在在的举措，推动租赁市场平稳健康发展。
□南京日报/紫金山新闻记者顾小萍
