航拍南京小松涛巷地块危房消险与保护更新项目。本报记者 邵丹 摄

本报记者 陈洁 仇惠栋

“此时此刻，我们的心情是很复杂的。为了这个城市发展，我们也尽了自己一份努力了。”

12月5日凌晨3点不到，家住南京市小松涛巷17号的居民鲁人就和妻子来到项目更新指挥部排队。几个小时之后，他们办理完相关手续，成为小松涛更新项目签约的第一户。

南京是全国首批城市更新试点城市之一。小松涛巷地块危房消险与保护更新项目，是江苏省首批48个城市更新试点项目之一。

签约——

事先开了28场议事会

“三代人挤二十几个平方米，我一个70多岁的人，每天要跑出去过马路上公共厕所。”走进小松涛巷，低矮破败的平房前，一位老人对着自己住了几十年的家叹气道，“家里常年没有阳光，房子还不透气，来个人都要开风扇。”

小松涛巷地块位于秦淮区太平南路沿线，东至小松涛巷，南至淮海路，西至延龄巷及现状多层建筑，北至游府西街及现状广播电台大楼，总用地面积约1.01万平方米。这是一个院落建筑、多层建筑、历史建筑和棚户区混合型地块，共有居民200多户。

过去这里是一块水塘，上世纪20年代后逐渐开发。经过岁月更迭、风雨洗礼，老屋渐渐凋零衰败，逼仄的空间更成为居住在这里的人的一块心病。“我15岁的时候就听说要拆迁！”居民陈纲感慨，30多年来他天天想天天盼，终于等来了这一天。

2021年3月，小松涛巷地块城市更新项目拉开序幕。4月完成第一轮居民意见征询，同意率超过90%。12月更新方案正式出炉，采取“留、改、拆”并举的方式，对地块进行微更新改造，历史建筑保护再利用，棚户区房屋拆除重建，完善片区居住功能。

这次更新的核心是50余户居民房屋拆除重建。“一个比足球场面积大不了多少的更新地块，我们足足做了21个月的工作，光是居民议事会前前后后就开了28场！”南京历史城区保护建设集团更新公司副经理巫蓉说。

在议事会上，陈纲听懂了政策——这不是拆迁征收，而是有机更新。从“数人头”到“数砖头”，工作人员讲得很直白，以前拆迁是按人口分房子或者拿钱走人，现在是按照建筑面积尽量就地改善。

第一步，对更新户建筑面积的认定就颇费周章。“很多居民为了解决生活困难，搭建了简易的厕所和厨房，这部分我们参考相关政策，1990年之前搭建的提供自证材料给予认定。”巫蓉说，“除了当时在街道等相关部门提交申请时的凭证外，我们还专门借调30多年前的航拍图进行确认。”

根据项目实施方案，符合条件的居民，可选择自掏部分建安成本参与原地安置的更新，也可以异地置换或货币回购。究竟怎么补偿？如何安置？50多户居民的想法各不相同，项目部为他们量身定制了50多份“一户一策”的签约方案，每个方案都贴出来公示。

“全流程公开透明，打消老百姓顾虑。一把尺子量到底，非常关键。”巫蓉说。

28场居民议事会，提出问题、解决问题，也让更新双方在“互相倾听”中“相互共情”。五老村街道社工杨大姐退休后返聘来到项目组。一对独居老夫妇身体不好，杨大姐推着老人的轮椅带她去做核酸。看见节俭的老两口家里的米发霉了都舍不得倒掉，她从自己家拿了10斤大米送过去……

“这次能顺利签约，与工作人员真情付出有很大关系。”在五老村街道二级调研员夏国春看来，从拆迁征收到城市更新，并不仅是改个名词，而是理念之变。城市更新是民生工程，也是民心工程，只有换位思考，才能真正抓住老百姓的心。

创新——

户型层高三米六，暖心不逾矩

小松涛巷更新实施方案中，部分住宅层高做到了3.6米。这一让住户们很心动的方案，其实是被“逼”出来的。

第一次居民议事会，很多住户就提出了“阁楼怎么处理”这个共性问题。更新项目组发现，50余户居民中，住房面积在30平方米以下的占七成，其中，约一半的住户在家中自行搭建了阁楼。

三代人挤在一间二三十平方米的房子里共同生活，是什么样的场景？入户走访时的场景，让夏国春感慨万千。“一张床+折叠桌椅+一个阁楼”是不少多人口家庭的标配。一个三代六口之家，两个孩子住楼下，父母睡吊床，爷爷奶奶则每天“窝”在低矮的阁楼上睡觉。

老房子虽然破旧，但因为有阁楼在，还勉强住得下。新房子该怎么办？不解决居民生活痛点，这一项目根本无法推进。让整个项目卡壳的“拦路虎”，最终通过“高效空间”这一创新设计巧妙化解了。

小松涛地块内新建两幢多层住宅楼，用于安置回迁居民。为和居民现有居住面积匹配，设计团队设计了近十种户型方案，使用面积从19到70多平方米不等。其中，有20多套层高达到3.6米。这个高度不突破规划限制，也刚刚好让居民能用起来。

“‘高效空间’是指在有限面积内，充分利用空间内的高度进行功能分区。它不是简单分为两层，而是考虑人与物的空间关系。”东南大学建筑学院副院长鲍莉介绍，经过设计，20平方米左右的空间可安排2间卧室，以及厨卫、起居、晒衣的阳台。

更多的用心设计还藏在细微处。涉及户型时，一个被反复提及的要点是，尽量减少房屋内墙的结构柱。这样一来，居民以后弹性分割空间就更方便。

“所有人员付出的辛勤汗水，都值得尊重。”南京历史城区保护建设集团董事长范宁说，虽然过程很艰难，但百姓的理解和支持给了项目组坚持的理由和动力。

盈亏——

追求“平衡”，打开更多可能性

议事会上也时常会有“火药味”。一位居民这样来算账，“我家这块地上，本来盖一层房子，现在你盖了六层，我只拿到一层的面积，其他五层都被你们赚走了！”

“这个更新项目其实是亏钱的，很多经营性开发公司才不愿意接手。”在场的工作人员同样倒起了“苦水”。过去20年，小松涛周边区域经历了多次商业开发，剩下的都是难啃的“硬骨头”。这里一片低矮破败的平房，与周边高楼大厦形成鲜明对比。“现在之所以能做得起来，是因为把新建居民楼的一楼做成商业开发，提前把商业的十年收益计算在其中了。”

城市进入存量更新阶段，项目资金如何平衡是绕不过去的话题。居住类地块的城市更新，要就地解决问题，实现资金平衡，最现实的考量就是要多建一点房子。但这样一来，退让间距和高度就得突破。老城限高严格，只有在间距上求突破。周边居民没有参与更新，权益不能损害，与周边建筑间距必须按照1：1.3的标准。更新地块内部间距可以通过居民协议的形式变通，缩到1：1，这样既满足了消防安全间距，又能多盖房子。道路的控制红线也要为房子腾空间。原来是12米，在这里缩减到9米，剩下来的面积给住宅。沿线设置骑楼，人行道就在架空层，这样既保证了步行空间，空中又挤出来了住宅面积。

“对这个规划方案实行相对宽容的审批，需要担当的勇气。”南京市规划与自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办公室常务副主任李建波说，在城市更新中，规划审批理念也在发展转变。现在是自下而上编规划，以先解决民生问题为第一要务，更加尊重物权，直面百姓生活，更务实更接地气，也更有可操作性。

项目牵头方也有一笔账：如果通过拆迁征收，这个项目至少要亏六七亿元。如今通过规划创新，这一项目成为极少数能实现自身资金平衡的项目。盈亏之间，意义重大。这为更多踯躅不前的更新项目找到了一条出路，也为社会资本介入城市更新打开了空间。

更新——

留住产权关系背后的生活肌理

11月26日，南京小西湖项目荣获2022年度联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。获奖的简短评语里提到，小西湖项目在社会和技术创新方面，提供了可推广、可复制的经验。

小松涛项目工作组倍感振奋，这里忙碌着的很大一部分人都是小西湖的“原班人马”。从小西湖到小松涛，城市更新的理念也在不断深化。

“城市更新，不是简单的物质空间拆多拆少的问题，而是产权人走不走、如何参与的问题。”李建波直言，此前行业内的很多技术规范和规定都过于关注物，不够关注人，忽视了生活和产权关系。他如今正忙着为这里原住民呼吁的是，拆迁安置可以减免契税的政策，能否适用到居住类城市更新中来。这样一来，首次登记拿证的或是增加面积的居民，就可以减免一笔不小的费用。

“住建部提出了‘城市双修’的理念：生态修复和城市修补。其实我认为城市更新改造是‘城市三修’，还有一个是情感修补。”范宁说，给大家信心和力量，居民就信任你，愿意一起来打造这个城市。城市更新里一定是有情感的，不单纯是对物质空间的改造。

情感的牵绊和修补，正是小松涛项目不断前行的关键力量。

事实上，在此前的相当长一段时间里，鲁家夫妻并不想参与更新。他们位于小松涛巷17号的房子，处在更新项目的“心脏”位置，层高5米可以隔个两层，楼下是他们的工作室，楼上是居住空间，夫妻俩还专门设计过小院，种上了花草，环境不错。

工作人员数十次上门宣传更新政策，多次实地测绘复核房屋面积，但夫妻俩仍然没有松口。今年8月，涉及更新的50多户居民中，有90%的人签订了《房屋确认单》，初步达成了更新意愿，仅剩4户居民还没签，其中就包括鲁家。

在12月4日的居民议事会上，宣布正式启动45天签约后，邻居们满怀期待地讨论着未来的新房，这让夫妻俩坐不住了。经过一夜未眠的沟通，他们反而成为签约的第一户。鲁家妻子哽咽着说，这次回转过来，也是因为太热爱这块土地了，“我们的根在这里。”

截至12月15日，拆除重建范围内的更新户签约率达到98%，超过设定的95%门槛，该项目正式生效。

城市更新，更的也是“心”。从事老城保护多年的李建波说，除了老百姓的思想转变外，他和团队的理念也在不断迭代更新。城市有机更新的核心密码是产权。只要产权人和产权关系不大动，空间风貌也就不会变，也就保住了老城的肌理和生活的烟火气。

“1949年，父母搬过来第二天，我就在这幢房子里出生了。”73岁的小松涛巷15号居民费玉群，期待着在这里迎来又一次“新生”。